En stor nyhet med de nya reglerna från Boverket är att de gäller även vid ändringar av byggnader, vilket de inte gjort tidigare. Tidigare har ändringar av byggnader behandlats inom BÄR, Boverkets ändringsråd och endast varit rekommendationer och råd, inte bindande så som de blir genom införandet i BBR 19. Dessa nya regler om ändringar i byggnader redovisas i avsnitt 1 och 2 i "Boverkets Regelsamling för byggande-BBR" I övrigt innebär BBR 19 att reglerna i avsnitt 5 om brandskydd har omarbetats och ändringar har även gjorts i avsnitt 9 om energikraven på byggnader.
Vilka ärenden och projekt omfattas inte av nya BBR 19?
Ett projekt som kräver bygglov, men där ansökan inkommer till kommunen före 1 januari 2013, omfattas inte av de nya reglerna.
Om projektet endast kräver en anmälan och denna anmälan lämnas till kommunen före 1 januari 2013, så gäller inte heller reglerna.
Om det är så att projektet påbörjas före 1 januari 2013 och inte omfattas av kraven på varken bygglov eller anmälan, så behöver man inte ta hänsyn till BBR 19.
Reglernas syfte och utgångspunkt
De nya reglerna från Boverket tar sin grund i PBL, Plan och bygglagen (2010:900) och PBF Plan och byggförordningen (2011:338). Boverkets Byggregler är en så kallad föreskrift framtagen av Boverket, som till skillnad från Boverkets allmänna råd, är bindande för alla som den berör. Syftet med föreskrifter och allmänna råd från Boverket är att visa hur man skall tolka lagarna inom t ex Plan och bygglagen samt övriga bestämmelserna på området.
Syftet med Boverkets Byggregler är att fastställa de minimikrav som ställs på byggnader i Sverige vad gäller "…bostadsutformning, tillgänglighet och användbarhet, bärförmåga, brandskydd, hygien, hälsa, miljö, hushållning med vatten och avfall, bullerskydd, säkerhet vid användning och energihushållning” (BFS 2011:26 BBR 19, sidan 13)
Utgångspunkten i nya BBR är att samma krav skall gälla vid ändringar av befintliga byggnader som vid byggnation av nya byggnader. När det gäller ändring av befintliga byggnader, så måste man enligt regelverket dock ta hänsyn till vilka ändringar som skall göras, vilka förutsättningar själva byggnaden har, varsamhetskraven (hur byggnader med historiska värden skall vårdas) samt förvanskningsförbudet (förbud mot att förvanska byggnader med historisk, miljömässig eller konstnärligt värde). (BFS 2011:26 BBR 19 sidan 20) Miniminivåerna i lagstiftningen får dock aldrig underskridas, oavsett om det handlar om nybyggnation eller ändring. Det är alltid byggherren, som ansvarar för att gällande lagar och bestämmelser följs och det är kommunens byggnadsnämnd eller motsvarande i kommunen där arbetet utförs, som är kontrollmyndighet och skall se till att de nya bestämmelserna följs.
Definition i lagstiftningen av ӊndring av byggnad"
I första kapitlet, fjärde paragrafen i Plan- och bygglagen finns följande definition för ändring av en byggnad: ”….en eller fler åtgärder som ändrar en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde.” Med ändrat användningssätt menas i detta fall till exempel om en butikslokal byggs om till dagis och därmed får ett annat användningsområde än tidigare.
Underhåll eller ändring?
I ”Regelsamling för byggande BBR” från Boverket avseende BBR 19, så tar Boverket själv på sidan 21 upp det faktum att det i gällande lagstiftning råder osäkerhet på skillnaden mellan underhåll och ändring genom att skriva: ”Någon skarp gräns mellan ändring och underhåll finns inte”. Vidare beskriver man hur en underhållsåtgärd som vidtas för att kunna bibehålla t ex en viss funktion, i vissa sammanhang samtidigt kan innebära en ändring enligt lagstiftningen och då gäller reglerna enligt BBR 19. Ett exempel är t ex om en fasad av trä, som inte längre fyller sin funktion att skydda mot väder och vind på grund av hög ålder eller slitage, tas bort och fasaden putsas istället. Detta kan ses som en underhållsåtgärd för att förlänga fastighetens livslängd, men det är samtidigt en ändring enligt gällande regler, eftersom man bytt ut materialet i fasaden och därmed ändrat t ex utseendet enligt första kapitlets fjärde paragraf i Bygg och planlagen.
Vilka potentiella konsekvenser kan de nya reglerna få inom ROT?
(ROT står för Renovering, Ombyggnation och Tillbyggnation. Inom renovering avses t ex badrumsrenoveringar, stambyten, fasadrenoveringar, takomläggningar etc. Ombyggnation innebär att man bygger om en befintlig byggnad, utan att utöka dess volym. När man utökar en byggnads volym, så räknas det som tillbyggnation.)
SABO, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, har varit remissinstans för de nya reglerna och man har i sitt svar från 28 januari 2011 bland annat framfört olika riskscenarion angående hur BBR 19 är utformat. SABO är dessutom mycket kritisk mot stora delar av BBR, framförallt ur ekonomiska synpunkter för fastighetsägarna, då de nya reglerna riskerar att höja ambitionsnivån jämfört med gällande regler när det gäller t ex tillgänglighet och handikappanpassning vid renoveringar, stambyten, badrumsrenoveringar med mera. Detta skulle t ex kunna få som konsekvens, om man skall tolka de nya reglerna hårt, att samtliga badrum som börjar renoveras från 1 januari 2013 måste vara fullt handikappanpassade, vilket antagligen skulle innebära betydligt högre kostnader för fastighetsägare när fastigheterna skall stambytas och renoveras, jämfört med idag.
De högre kostnaderna skulle i sin tur kunna få till följd att fastighetsägarna väljer att inte göra några renoveringar och underhållsåtgärder alls, då detta riskerar att aktivera en mängd bestämmelser och lösa ut krav enligt de nya reglerna som skulle leda till oförutsedda merkostnader. Detta innebär ju naturligtvis i sin tur att nödvändiga underhålls- och renoveringsinvesteringar i det svenska fastighetsbeståndet antagligen skulle minska, då fastighetsägarna med hjälp av hyreshöjningar, har svårt att täcka dessa extrakostnader till följd av de nya reglerna. Ett kraftigt minskat underhåll av det befintligt fastighetsbestånd skulle få negativa konsekvenser bland annat för fastighetsägare, boende och samhällsekonomin.
Defintion på underhålls saknas
SABO hade i sitt remissvar ett förslag om att underhållsåtgärder skulle undantas från det nya regelverket, vilket dock inte skett och som Boverket själva skriver, så finns det i dagsläget ingen skarp gräns mellan underhåll och ändring av byggnad. I de nya reglerna saknas även definition på vad räknas som underhåll, en definition som dock finns i BÄR, Boverkets Ändringsråd, vilket SABO påpekar. Problemet är dock att BÄR från och med 1 januari 2013 inte längre gäller, eftersom regelverket nu flyttats över till just Boverkets Byggregler. Denna brist på definitioner kan få till följd att en fastighetsägare, i rollen som byggherre, som anser sig utföra underhåll i sin fastighet, enligt de nya reglerna i själva verket utför ändring av byggnad och därmed måste följa det nya regelverket med de konsekvenser som detta får.
Ekonomiska konsekvensanalyser har ej gjorts
SABO kritiserade även Boverket i sitt remissyttrande för att man inte har gjort några ekonomiska analyser av vad det nya regelverket kommer få för konsekvenser. Boverket menade i sitt remissförslag att råden och rekommendationerna i BÄR redan idag följs av byggherrarna, så som om det vore bindande regler och att det därför inte kommer bli några ekonomiska konsekvenser jämfört med idag, då reglerna i praktiken redan följs. Detta är ett påstående som SABO inte alls höll med om. SABO menade istället att den stora majoriteten fastighetsägare och entreprenörer med flera, ser BÄR just som endast rådgivande och man idag som byggherre gör ekonomiska hänsynstaganden, när man bestämmer om man skall följa råden i BÄR eller ej.
Här tog dock Boverket till sig kritiken och presenterade i oktober 2011 en Konsekvensutredning, där man i rätt vaga ordalag, tar upp de potentiella ekonomiska effekterna av de nya reglerna.
Nya reglerna skapar osäkerhet kring tolkningarna
Ett annat problem man från SABO:s håll ser är exempelvis att de nya reglerna inte är tillräckligt tydliga så som de nu är utformade. Denna otydlighet skulle i så fall inte följa Boverkets avsikt med det nya regelverket, nämligen att underlätta och förtydliga tolkandet av gällande lagar och bestämmelser. Otydligheten i sin tur kan få till följd att reglerna kan komma att tolkas olika från kommun till kommun eller till och med från handläggare till handläggare inom samma kommun, vilket kan få märkliga konsekvenser för t ex byggherrar och entreprenörer inom ROT. SABO påpekar att redan idag råder det stora skillnader mellan hur olika kommuner tolkar olika regler, vilket leder till en osäkerhet om vad som faktiskt gäller, en osäkerhet som riskerar att öka ytterligare med de nya reglerna, tvärtemot Boverkets intentioner.
Motsägelser i de nya reglerna
SABO anmärker också på att det i de nya reglerna finns direkta motsägelser, bland annat på grund av att de nya reglerna i många fall har ett varsamhetsfokus, dvs att man skall bevara det befintliga när man gör ändringar i byggnader. T ex i punkt 9.92 i BBR 19 står att ”Ursprungliga fönster bör endast bytas om de kan ersättas av fönster som med avseende på material, proportioner, indelning och profilering är väl anpassade till husets karaktär.” Det faktum att utbyte av befintliga fönster mot nya moderna lågenergifönster, i många fall kan vara ett effektivt sätt för att sänka fastighetens energiförbrukning, försvåras därmed i det nya regelverket. SABO ställer sig därför frågan, hur denna varsamhetsregel skall gå ihop med de nya reglernas ökade krav på minskad energianvändning i fastigheterna?
Titanias slutsatser av de nya reglerna
Titania ser det som mycket olyckligt om de nya reglerna från 1 januari 2013 kan innebära en osäkerhet för fastighetsägarna kring vilka underhållsåtgärder som kan genomföras i fastigheten, utan att utlösa krav på att behöva genomföra en mängd följdåtgärder, för att man anses utföra ändring av byggnaden. Som ett byggföretag med specialisering inom stambyten, badrumsrenovering, ombyggnationer och totalrenoveringar för bostadsrättsföreningar samt allmännyttiga och privata fastighetsägare ser Titania de nya reglerna som potentiellt försvårande för att genomföra de nödvändiga underhålls- och upprustningsåtgärder som krävs av fastighetsbeståndet i bland annat stora delar av Stockholms län.
Det riskerar även att bli svårare för t ex bostadsrättsföreningars styrelser att genomföra nödvändiga renoverings- och underhållsåtgärder i föreningarnas fastigheter samtidigt som man skall tillvarata medlemmarnas ekonomiska intressen och följa gällande regelverk. Styrelserna riskerar att bli gisslan mellan gällande lagstiftningskrav på följdåtgärder till t ex ett stambyte och medlemmarnas krav på genomförande av nödvändigt underhåll, till en rimlig kostnad.
Det kan även bli en svår pedagogisk uppgift för en styrelse i en förening med underhålls- och renoveringsbehov att förklara för medlemmarna varför föreningen måste genomföra betydligt större renoveringsåtgärder efter 1 januari 2013 jämfört med tidigare. I vissa fall kommer man tvingas föreslå renoveringsåtgärder som kanske varken styrelse eller medlemmar anses behövs eller anser sig ha råd med. Att föreningen sedan eventuellt tvingas utföra följdrenoveringar, leder troligtvis till både en högre skuldsättningsgrad och till en högre kostnadsmassa för föreningen. Föreningens ökade kostnader måste kompenseras med antingen minskade kostnader på andra poster i föreningen eller genom avgiftshöjningar för föreningens medlemmar.
De nya reglerna innebär därmed en betydligt mer osäker situation, jämfört med om man som fastighetsägare kunnat genomföra t ex sitt stambyte eller fasadrenovering utan några risker för eventuella följdåtgärder, i enlighet med fastighetens behov, medlemmarnas önskemål och i enlighet med de tidigare gällande reglerna.
Titania ser också en risk för att man som fastighetsägare blir avvaktande när det gäller beslut om genomförandet av nödvändiga renoveringar och underhållsåtgärder, då rättsläget är oklart. Att få prejudicerande beslut från byggnadsnämnder och i förlängningen domstolars tolkningar av de gällande reglerna, tar lång tid och riskerar leda till ett investerings- och underhållsvakuum i väntan på klara besked. Frågan är om Stockholms fastigheter och fastighetsägare har tid att vänta, med tanke på de stora och omfattande renoverings- och underhållsbehov som finns redan idag i Stockholms fastighetsbestånd?
