Ta bort koppling mellan markpris och ytterväggstjocklek

För detaljplanering och byggande i Sverige finns det i grunden två stöd som står till vårt förfogande. Dels plan‐ och bygglagen (PBL), samt Boverkets byggregler (BBR). Dessa två fundament styr hur vi ska arbeta för att uppnå ett gott resultat när vi ska uppföra ny bebyggelse. Samtidigt ser vi att det också finns en uppenbar brist som inte berörs av några av dessa två stöd och det är möjligheten att stödja ett mer energieffektivt byggande utan tekniska särkrav.

Vid detaljplanering och byggande använder vi oss ofta av två begrepp när det gäller byggnaders storlek. Dels byggnadsarea (BYA), som kan förklaras med den yta en byggnad tar upp på marken, dels bruttoarea (BTA), som kan förklaras som den sammanlagda ytan av en byggnads alla våningsplan över mark. Vid markförsäljning fastställs hur många kvadratmeter BTA som får byggas. Det innebär i sin tur att varje kvadratmeter betingar sitt pris.

Ytterväggarna ingår i BTA, men går inte att tjäna pengar på utifrån försäljningsperspektiv, varför väggarna inte görs tjockare än absolut nödvändigt. I praktiken subventioneras byggnader med tunna ytterväggar. Liknande tankar kan påverka den privatperson som vill maximera storlek på och utrymmena i byggnaden. Byggrätten, den tillåtna ytan att bygga på tomten, inkluderar ytterväggarna och även här kan tjockleken på ytterväggarna ses som en belastning i kalkylen för att maximera invändig yta.

Jakten på kostnader delas av alla byggaktörer. En betydande andel byggaktörer bygger för att sälja vidare projektet till exempelvis en nybildad bostadsrättsförening när de är färdiga, vilket ger ett incitament till att minimera byggkostnaden och maximera försäljningspriset. Allt från typ av dörrar,
konstruktion, fönster osv. granskas. Kostnaderna för driften och underhållet är inte lika självklart att belysa, då det är köparen som ska ta hand om detta i ett senare skede.

Byggaktörer som bygger för att själva förvalta har ofta ett större fokus på att uppnå en långsiktig ekonomisk fördelaktig affär genom att även tänka långsiktigt för att skapa en god driftsekonomi under de kommande åren. Oavsett delar de villkoren för affären som till betydande del ligger i hur mycket invändig yta de kan tjäna pengar på i relation till byggnadens totala yta inklusive ytterväggar.

Med denna vinstmaximering för ögonen blir det även en jakt att skapa så många kvadratmeter som möjligt som går att sälja. Antalet kvadratmeter på insidan av ytterväggen står för en betydande andel av intäkten. Det är de ytorna som går att hyra ut i form av butikslokaler i bottenvåningen och som bostäder till blivande boende som ger klirr i kassan.

Ett exempel med ett femvånings flerbostadshus med fyra lägenheter per plan som ges 10 cm tjockare isoleirng kan idag priset bli 70 000‐500 000 kronor högre för marken beroende på var i landet byggnaden står. Alternativt en miljon i genomsnittlig lägre intäkt för den mindre invändiga ytan som dagens praxis orsakar, i det fall det inte finns möjlighet att bygga större. Här ser vi en möjlighet att genom ett nytänkande för hur vi räknar på BTA skapas en möjlighet för mer energieffektiva byggnader med större andel förnyelsebara material.

Vårt grannland Finland hanterar detta på ett rätt genialt sätt. Låt oss presentera § 115 i det 16:e kapitlet, markanvändnings‐ och bygglagen. Utan att redogöra för hela paragrafen kan vi sammanfatta det som att ytan i ytterväggar utöver 25 cm tjocklek inte ingår i beräkningen för ytan som avgör markpriset. Genom denna möjlighet kan en exploatör som vill bygga mer energieffektivt koncentrera sig på att bygga energieffektivt och med förnyelsebara material, för de vet att tjockleken på väggen inte påverkar mängden invändig yta som de kan tjäna pengar på.

Väljer du att bygga med 40 cm tjocka väggar, så ingår bara de inre 25 cm av de väggarna i dina uppgifter som i sin tur ger underlag till markpriset. Detta neutraliserar villkoren för de som vill hålla nere energianvändningen och använda förnybara material som tar litet mer plats. Det ger bättre möjligheter att nå de nationella målen för energianvändning och att uppnå lägre klimatpåverkan för byggnaden.

Denna praxis att basera markpriset på BTA har vi sett är så stark att få vågar frångå den med risk att bli ifrågasatt. Vi ser ett behov av att förvandla denna praxis i ett regelverk för att bli allenarådande och för att alla ska kunna bygga mer hållbart under samma villkor. Självklart innebär det att om vi skulle ha en lagstiftning liknande den i Finland måste vi tänka nytt för hur kommuner beräknar BTA vid försäljning av mark, bygglovshandläggningen får anpassas och hur vi möjliggör byggrätter i detaljplaner måste ses över. Detta ser vi som mindre justeringar för att nå ett långsiktigt bättre mål för hur vi bygger i Sverige idag. Priset för marken är marknadsmässigt satt så markägare kommer kunna få lika mycket betalt för marken som tidigare. I gårdsrummen mellan husen kommer denna lilla anpassning inte märkas.

Det är dags att vi tänker nytt och bidrar till ett mer hållbart byggande genom att skapa villkor som underlättar, i vart fall inte hindrar, att bygga mer energieffektivt och med mer klimatsmarta material.

Michael Englund, Arkitekt SAR/MSA, Internationell passivhusexpert,

Carl‐Henrik Barnekow, Planeringsarkitekt FPR/MSA