Den 1 och 2 januari 2015 trädde ändringar i plan- och bygglagen, plan- och byggförordningen och i miljöbalken i kraft.
Dessutom införs en ny lag om riktlinjer för kommunala markanvisningar.
Byggvärlden har tagit hjälp av Ola Ihse, advokat på Andersson Gustafsson Advokatbyrå, för att reda ut vad som gäller.
De flesta ändringarna föreslogs i regeringens proposition 2013/14:126, ”En enklare planprocess” samt i proposition 2013/14:128, ”Samordnad prövning av buller enligt miljöbalken och plan- och bygglagen”. Syftet med förändringarna i plan- och bygglagen, PBL, är att planprocessen ska bli enklare och effektivare.
Enligt Ola Ihse, advokat på firman Andersson Gustafsson Advokatbyrå, är det här de viktigaste ändringarna i PBL:
- Fler planförslag ska kunna handläggas genom en enklare process, ett förfarande kallat standardförfarandet. Vissa moment i planförfarandet kan därmed hoppas över jämfört med tidigare så att planprocessen förkortas. Även förfarandet för att upphäva detaljplaner och förlänga genomförandetiden förenklas.
- Byggnadsnämnden får större möjligheter att godta en avvikelse från bestämmelser i en detaljplan, det ska bli lättare att till exempel godta ett lämpligt komplement i ett bostadsområde, som en liten närbutik eller om någon vill använda en del av sin bostad för näringsverksamhet.
- För att öka förutsägbarheten blir byggnormerna dessutom nationella så att kommunerna inte får ställa strängare krav än vad som framgår av plan- och bygglagen och Boverkets byggregler på en byggnads tekniska egenskaper, till exempel när det gäller energi eller tillgänglighet. Om en kommun ställer sådana egna krav är dessa krav utan verkan.
- Bestämmelser införs också som ställer krav på att kommunerna ska ha riktlinjer för markanvisningar och exploateringsavtal och det införs bestämmelser om vad som får regleras i ett exploateringsavtal. Därmed blir det tydligare vad som gäller. Ett exploateringsavtal får till exempel inte innehålla åtagande för en byggherre att bekosta byggnader för vård, utbildning eller omsorg.
Vad innebär den nya lagen om kommunala markanvisningar?
– Syftet med den nya lagen är att kommuner, – genom att anta riktlinjer för markanvisningar, – ska skapa transparens och ökad tydlighet i byggprocessens inledande skede i de fall kommunägd mark ska säljas eller upplåtas för att ny byggnation ska komma till stånd. Kommuner är enligt den nya lagen skyldiga att anta riktlinjerna innan man genomför en markanvisning, säger Ola Ihse.
När ska bullervärdena anges enligt de nya bestämmelserna?
– De nya reglerna innebär att bullervärden vid behov ska anges i planbeskrivning till en detaljplan eller i ett bygglov. Redovisningen behövs dock inte om det anses obehövligt med hänsyn till bullersituationen. Skäl för undantag kan enligt propositionen till exempel föreligga om planerade bostäder kan antas utsättas för omgivningsbuller enbart i ringa omfattning. De riktvärden som gäller för buller i dag är dessutom inte reglerade i lag, och är därmed inte nödvändigtvis bindande. Regeringen har därför tagit fram ett förslag till förordning om riktvärden för trafikbuller som planeras träda i kraft under år 2015. Förordningen kommer att förtydliga vilka krav på ljudnivåer som kan ställas vid planläggning och bygglov och även ange vilka kompensationsåtgärder som måste vidtas vid förhöjda bullervärden. Boverket och Naturvårdsverket arbetar dessutom gemensamt med att ta fram en vägledning om industri- och annat verksamhetsbuller vid såväl planläggning som tillsyn. Vägledningen kommer att ges ut under år 2015.
Vad betyder det att exploatörsbestämmelserna tas bort?
– Borttagandet av exploatörsbestämmelserna innebär att möjligheten för kommuner att begära att länsstyrelsen förordnar att exploatören utan ersättning ska upplåta eller avstå mark för allmän plats och allmän byggnad tas bort. Ersättning för mark eller annat utrymme som enligt en detaljplan ska användas för allmän plats och kvartersmark för allmän byggnad ska i stället bestämmas med stöd av bestämmelserna i expropriationslagen om expropriationsersättning för sådan mark. Dessa bestämmelser används sällan i praktiken, men har en viktig roll som grund för avtal mellan kommun och exploatör och förslaget kan komma att verka kostnadsdrivande. Det ska dock påpekas att för kommunernas del är ändringen kostnadsneutral eftersom samtliga fastighetsägare kan påföras gatukostnader som innefattar en kostnadspost för marklösenkostnader.
Vad är syftet med de nya reglerna?
– Lagstiftarens övergripande ambition med ändringarna har varit att förkorta tiden från idé till byggstart i projekt för att öka bostadsbyggandet i tillväxtregionerna. Förhoppningen från lagstiftarens sida är att bostadsbyggandet i tillväxtregionerna ska öka och att det ökade utbudet av bostäder på marknaden ska sänka bostadspriserna.
Vem/vilka tjänar på den nya lagen?
– Allt detta skulle ju innebära att framtida bostadsköpare har mest att tjäna på de nya bestämmelserna. Samtidigt tror jag att dagens byggherrar/exploatörer kommer att vara försiktiga att inleda projekt eller bygga i en sådan takt att deras marginaler försämras i förhållande till idag. Många regler är dessutom beroende av hur kommunerna väljer att använda bestämmelserna i sitt dagliga arbete. Min erfarenhet är vidare att mycket av missnöjet med planprocesserna – när de blir långdragna – snarast hänger ihop med att detaljplanerna överklagas och att hanteringen av överklaganden tar lång tid. Denna problematik, bland annat möjligheten att överklaga och till vilka instanser man kan överklaga, adresserar dock inte lagstiftaren i de nya reglerna.
Vad händer med påbörjade ärenden?
– Exempelvis gäller tidigare regler i nya plan- och bygglagen vid framtagande av detaljplaner som påbörjats mellan den 2 maj 2011 och den 31 december 2014. Det innebär att planer som påbörjats under denna period även fortsättningsvis ska handläggas med normalt eller enkelt planförfarande. Ytterligare ett exempel är att äldre föreskrifter även ska gälla för exploateringsavtal som avser sådana ärenden om detaljplaner som har påbörjats före den 1 januari 2015. Till skillnad från de delar av ”en enklare planprocess” som handlar om detaljplaneprocessen så finns det inga övergångsbestämmelser till de delar som handlar om lov och byggande. De träder därför i kraft direkt efter årsskiftet. Detta får framför allt betydelse när det gäller de nya avvikelserna. Om kommunen har fått in en lovansökan före ikraftträdandet men ännu inte fattat beslut om lov, gäller de nya avvikelsemöjligheterna i prövningen, säger Ola Ihse.
