Den starkaste fasen av byggkonjunkturen har passerats och svagare konjunkturutsikter samt kreditregleringar får ses som de viktigaste orsakerna till en dämpad byggmarknad. Bostadsbyggandet faller från 53 000 förra året till 49 000 i år men nedgången blir mindre än vad vi bedömde i våras. Samtidigt vänder byggandet av lokaler upp i år vilket dämpar nedgången i den totala byggmarknaden 2019.
Tecknen till att konjunkturen viker nedåt blir allt tydligare. De makroprognoser som presenterats under augusti från såväl Handelsbanken som SEB har justerats ned för de närmsta åren. Brexit, USA:s och Kinas handelskonflikt och det italienska regeringskaoset är faktorer som riskerar att försämra utvecklingen i ekonomin.
Bostadsbyggandet fortsätter nedåt i år. Byggandet av hyresrätter ökar men klarar inte av att kompensera för en fortsatt nedgång i bostadsrättsbyggandet. Även om bostadspriserna stabiliseras är det svårt att se att byggandet av småhus och bostadsrätter ska klara av att vända uppåt. Det kommer fortsatt ut en stor mängd nyproducerade bostadsrätter på marknaden som ska säljas. Kreditregleringar i form av amorteringskrav och skuldkvotstak består och många mindre bostadsutvecklare sliter med lönsamheten samtidigt som arbetsmarknaden tappar fart. Allt detta dämpar bostadsprisutvecklingen. Fortsatt låg ränta ger en viss lättnad men inte tillräckligt för att bostadsbyggandet ska vända upp. Totalt ser vi en fallande aktivitet mot 2021 med ett påbörjande som bottnar kring 40 000 bostäder.
Nybyggnation av lokaler har ökat starkt under våren och väntas fortsätta upp under 2019 som ett resultat av att konjunkturen än så länge är förhållandevis stark och att räntan förblir låg. Lokalbyggandet toppar vanligen sent i konjunkturcykeln vilket innebär att aktiviteten mest troligt vänder ned från och med nästa år. Offentligt byggande går dock mot strömmen och ökar i spåren av fortsatt stora utbyggnads- och förnyelsebehov.
Renoveringsmarknaderna utvecklas normalt betydligt stabilare än nyproduktionen. Konsumenternas renoveringar har dock minskat under de senaste åren, framförallt som ett resultat av svagare bostadsprisutveckling och sänkt ROT-avdrag från 2016. I år har trenden vänt och hushållens bostadsrenoveringar väntas öka med omkring 2,5 %.
Även bland de professionella fastighetsägarna ökar bostads- och lokalrenoveringarna. En gynnsam kreditsituation och bättre tillgång till arbetskraft då nyproduktionen dämpas ger goda förutsättningar till en ökad renoveringsaktivitet. Tillväxttakten dämpas dock något framöver i takt med att konjunkturen försvagas.
Totalt faller byggandet under hela prognosperioden men nedgången blir måttlig. Investeringarna backar med omkring 2,0 – 4,5 procent per år vilket innebär att själva nivån trots allt ligger betydligt högre 2020 än när byggandet började öka kraftigt 2014.
Så länge konjunkturnedgången inte utvecklas till en recession ser förutsättningarna trots allt ganska goda ut för byggmarknaden. Det blir allt tydligare att räntorna snarare är på väg ned än upp vilket är något av en joker för byggandet. Låga kreditkostnader gör det lönsamt att bygga och även om vi tror att konjunkturförsvagning och kreditregleringar leder till en dämpning så är ränteutvecklingen en positiv riskfaktor som kan leda till ett högre byggande än vad vi prognostiserar.
Thomas Ekvall
Prognoschef
Prognoscentret
