I avtalet anges exempelvis den preliminära tidpunkten för tillträde till ”Q3 2018 – Q4 2018”.
Oscar Properties uppger för Nyhetsbyrån Direkt att detta är första och hittills enda gången som en kund i Norra tornet har lämnat in en stämningsansökan där det hävdas att förhandsavtalet är ogiltigt.
”Det är alltid tråkigt när vi har kunder som av olika skäl inte kan tillträda sina bostäder och därför ensidigt väljer att häva kontraktet de har med oss, men i detta fall ställer vi oss frågande eftersom vi levererat bostaden enligt tidplan och enligt vårt avtal. Bra nog så har vi i de flesta fall kunnat hålla urspungskunderna skadeslösa när vi tvingats att sälja om deras lägenheter. Vi känner oss trygga med att våra kontrakt, som följer branschstandard, är giltiga”, säger Monica Nygren, kommunikationsansvarig för Oscar Properties.
Enligt kontraktet var den preliminära tidpunkten för upplåtelse ”under 2017, dock senast tre månader innan tillträdestidpunkten”, vilket också skedde, betonar Oscar Properties.
I kundens stämningsansökan framhålls det dock med hänvisning till bostadsrättslagen att en beräknad tidpunkt ska vara angiven i förhandsavtalet.
”Det ska vara en beräknad tidpunkt och ingen kan väl säga att ett år är en tidpunkt”, säger kundens advokat Jörn Liljeström vid Creo Advokater till Nyhetsbyrån Direkt.
I stämningsansökan hänvisas det till förarbetena till bostadsrättslagen som säger att några veckor kan vara okej, snarare än ett datum, och då uppstår ju en tolkningsfråga om hur lång tidsperiod man kan utsträcka en tidpunkt till?
”Ja, men inte till ett halvår. Det finns det inte stöd för”, säger Jörn Liljeström.
I kundens stämningsansökan framhålls bland annat att kunder vid försening kan ha rätt att frånträda upplåtelsen.
”För att till exempel frånträdanderätten ska kunna bedömas krävs en viss precision vad gäller tidpunkten som angivits”, heter det i stämningsansökan.
Varför kan inte det sista datumet i angivna tidsperioder användas som tidpunkt vid bedömning av eventuell försening från Oscar Properties sida?
”Om det inte fanns någon speciallagstiftning, om det rådde avtalsfrihet, skulle man kunna tänka sig en skrivelse där man ska leverera senast ett visst datum, men det här området är ju reglerat. Ett förhandsavtal ska innehålla en beräknad tidpunkt – annars är det ogiltigt. Det finns olika konsekvenser knutet till upplåtelsetidpunkten och om den är vagt angiven tappar lagstiftningen sin effekt även på andra håll”, säger Jörn Liljeström.
Er stämning fokuserar på formfelet och inte att kunden har lidit skada. Anta att domstolen anser att det är ett formfel, men att kunden inte har lidit skada – är det då självklart att domstolen kommer att gå på er linje och ogiltigförklara en så stor affär som ett bostadsrättsköp är?
”Ja. Det står uttryckligen i lagtexten”, svarar advokaten.
”För att binda privatpersoner vid åtaganden som är så stora att man kan utraderas ekonomiskt för all framtid ska man ställa väldigt höga krav. Det är helt rimligt att kräva att man anger när varan ska levereras. Det är lätt att göra rätt – allt som krävs är att se till att bygglov är på plats och göra en bra upphandling med fasta tidsramar för att kunna ange tidpunkten för upplåtelse och tillträde”, resonerar Jörn Liljeström.
Byggprojekt är ofta behäftade med stor tidsosäkerhet. Om man ska säga ett exakt, säkert datum i förväg kommer det att behöva bli ett väldigt sent datum?
”Ja, men då får bostadsproducenten ta den ekonomiska risken. Sedan kan producenten alltid fråga kunden om kunden vill tillträda tidigare, men man ska inte kunna tvinga kunden till vad som helst.”
Kan domstolen komma att väga in hur marknaden och avtal tidigare har fungerat i praktiken, och inte bara vad lagtexten och förarbetena till lagtexten säger?
”Jag tror inte att domstolen kommer att släppa på lagens formkrav. Bara för att Oscar Properties med flera har missbrukat systemet för att skaffa sig finansiering genom att binda upp privatpersoner innan föreningen kan ange tidpunkt för upplåtelse, så betyder det inte att man ska släppa marknaden fritt att binda förhandstecknare hur som helt med hur vaga och osäkra tidplaner som helst”, säger advokaten.
Han tror att en anledning till att Oscar Properties i dessa sammanhang inte vill göra upp med kunder är att det skulle få stor resultatpåverkan ifall bolaget skulle behöva backa från sitt koncept.
”Om man kommer fram till att deras avtal är behäftade med formfel så har de saknat rätt att beakta förhandsavtalen när de anger vilka intäkter de har. Hela årsredovisningen påverkas”, hävdar han.
Johan Lind, Nyhetsbyrån Direkt
