Men det är ingen kovändning som Hyresgästföreningen gör. Enligt Barbro Engman, förbundsordförande i Hyresgästföreningen, har det geografiska läget alltid har funnits med i bruksvärdessystemet.
– I förarbetena till Jordabalken står uppräknat vad som är bruksvärde, bland annat närhet till centrum och närhet till kommunikationser, säger hon till Byggvärlden.
Men i Stockholm har Hyresgästföreningen inte vårdat bruksvärdessystemet, berättar hon, och det har funnits starka grupper inom föreningen som inte har velat att läget ska spela en roll vid hyressättningen. Det har i praktiken lett till att läget inte har beaktats i hyresförhandlingar i Stockholm.
På DN debatt skriver Barbro Engman och Terje Gunnarson, ordförande i Hyresgästföreningen region Stockholm, att hyran ska spegla hyresgästernas värderingar.
”I dag finns det skevheter i Stockholms hyressättning som behöver rättas till. Byggnadsår har till exempel fått för stort genomslag på dagens hyror i Stockholm på bekostnad av hur hyresgäster värderar bostadens geografiska läge, standard, fastighetsskötsel och närhet till service,” skriver de.
Men Hyresgästföreningen vill inte gå så långt som till marknadshyror. Föreningen står fast vid bruksvärdeshyror som ska upplevas som rättvisa och där likvärdiga bostäder har lika hyra. Den kochska utredningens förslag skulle hämma tillväxten, samt leda till flyttcirkus och ökad segregation, skriver Engman och Gunnarson.
Nu arbetar Hyresgästföreningen i Stockholm tillsammans med allmännyttan och Fastighetsägarna med att utveckla en modell för hyressättningen.
Björn Wellhagen, ansvarig för bostadsfrågor på Sveriges Byggindustrier, välkomnar föreningens besked att läget ska spela en roll för hyrans storlek för Stockholmslägenheterna, men vill hellre se en total reformering av systemet för hyressättning.
– Hyresgästföreningen står fortfarande kvar i bruksvärdessystemet och ställer sig emot den kochska utredningen. Dagens utspel är mer en glidning på marginalen än en stor förändring, säger han.
Björn Wellhagen menar att dagens system för hyressättning har en del i skulden till att många allmännyttiga bostadsbolag i dag inte har råd att rusta sitt lägenhetsbestånd.
– I dag finns ett incitament att trycka ner hyrorna i beståndet, och det görs ibland på bekostnad av underhållet, säger han.
Dessutom menar han att hyrorna i Stockholms ytterstad subventionerar hyrorna i innerstan eftersom lika stora och lika gamla lägenheter har fått jämförbar hyra, oavsett läge.
– Då får man en press att hålla ner hyrorna i innerstan, säger han.
Kochs utredning
Michaël Koch var regeringens utredare av de allmännyttiga bostadsföretagens situation. Han presenterade sina slutsatser förra året och föreslog bland annat en efterfrågestyrd hyressättning. En maxgräns på fem procent per år sattes för hyreshöjning i attraktiva områden.
Koch föreslog även att bruksvärdessystemet ska vara kvar men att att allmännyttans hyresnormerande roll (att dess hyror även utgör ett tak för de privata värdarnas hyressättning) tas bort.
Så säger förarbetena till Jordabalken om bruksvärdet:
”Med det i 48 § hyreslagen använda uttrycket ”bruksvärde” avses vad en lägenhet med hänsyn till beskaffenheten och förmåner samt övriga faktorer kan anses från konsumentens synpunkt vara värd i förhållande till likvärdiga lägenhheter på samma ort. Vid bestämmandet av bruksvärdet skall bortses från byggnadsår och produktions-, drift- och förvaltningskostnader samt andra särskilda betingelser för hyresrätten. En rad olika faktorer inverkar på bedömningen av en lägenhets beskaffenhet, som storlek, modernitetsgrad, planlösnig och läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering. Också faktorer som inte är direkt hänförliga till lägenheten som sådan inverkar på dess bruksvärde. Bland dem kan till en början nämnas förmåner som är knutna till lägenhetsinnehavet, som t. ex. tillgång till hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, garage och biluppställningsplats. Även faktorer som husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet till kommunikationer spelar emellertid in.”
