Vi är i ett helt nytt läge och de fundamentala villkoren för den efterfrågestyrda bostadsmarknad som Sveriges politiker införde i början av 1990-talet har förändrats, skriver Lennart Weiss, Veidekke, i sin krönika. Han vill se en ny politik baserad på riskdelning mellan hushåll och bransch respektive staten och kommunerna.
Låt oss börja med det alla inom bygg- och bostadsbranschen redan vet: Sedan i höstas har bostadsbyggandet gått rakt in i väggen. Det avspeglar sig i att den svenska småhusbranschen säger upp personal, stänger fabriker och lagerställer redan färdiga typhus på sina parkeringsplatser.
Hos projektutvecklingsföretagen säger man i det tysta upp folk, i vissa fall genom att låta personal gå hem på dagen. Vissa av företagen försöker bemästra situationen genom att sälja snart färdigställda lägenheter med kraftig rabatt. Andra förbereder sig på att köpa ut lägenheter och hyra ut dem i andra hand.
Hos många kommersiella fastighetsaktörer har man redan justerat sina investeringsplaner. De projekt som inte hunnit stängas skjuts på en osäker framtid. Eftersom hyresförhandlingarna långt ifrån gett kompensation för bolagens ökade driftskostnader inriktas alla krafter på att spara och därefter vårda balansräkningen. För bolag som försörjts med billiga pengar från privata och statliga pensionsfonder väntar nya tider, nu när eran med billiga pengar är över.
Rådande läge biter sig fast fram till 2026
Två frågor pockar därför på ett svar; hur långvarig blir krisen för bostadsbyggandet och vad krävs för att bostadsbyggandet ska hämta sig?
Tyvärr är det mycket som talar för att svackan blir djupare och mer långvarig än vad många hoppas. I den nya samhällsbyggnadsrapport som Veidekke levererar i dessa dagar har läget analyserats genom att sammanställa effekterna av fallande priser (i reala termer nu nere på 2014 års nivå), stigande byggkostnader och hushållens minskade köpkraft till följd av en kombination av sjunkande realinkomster och finansiella tillgångar.
Analysen visar att den så kallade ”köpkraftiga efterfrågan” eller annorlunda uttryckt, marknadsdjupet, förändrats radikalt. Köpkraftsförändringen är så stor att det är sannolikt att antalet påbörjade bostäder 2023 faller under 30 000. Riskerna ligger dock på nedsidan. Högst troligt kommer antalet påbörjade bostäder 2024 landa på cirka 25 000 men det kan mycket väl falla ytterligare något tusental. Bedömningen är att rådande tillstånd biter sig fast till minst 2026.
Vill se en ny politik
Eftersom det sannolikt kommer att ta tid innan hushållens köpkraft återställts finns risk för att bostadsbyggandet ligger kvar på låga nivåer under hela 2020-talet.
Detta kommer givetvis få konsekvenser för Sveriges ekonomi. Kortsiktigt i form av fallande BNP och medellångsiktigt när det gröna indstriskiftet i norr och tjänsteföretagen i våra storstäder får svårt med arbetskraftsförsörjningen. Det som alla nu behöver inse, det vill säga bransch, politiker och myndigheter, är att vi har ett helt nytt läge.
De fundamentala villkoren för den efterfrågestyrda bostadsmarknad som Sveriges politiker införde i början av 1990-talet har förändrats. Teoretiskt sett skulle politikerna kunna stimulera efterfrågan genom att lätta på amorteringskrav och ändra på KALP-räntor. Men det kommer inte att ske. Alltså måste det till en ny politik baserad på riskdelning mellan hushåll och bransch respektive staten och kommunerna. Frågan är när det insikten kommer att ticka in?
/Lennart Weiss,
kommersiell direktör på Veidekke
