Byggföretagen ser ljust på utvecklingen för kontorsfastigheter i storstäderna.
Skanska bygger till exempel kontor på spekulation, inte bara i bästa cityläge utan även i en Stockholmsförort som Sundbyberg.
— För två år sedan hade vi nog inte vågat starta det projektet på spekulation, säger Anders Kupsu, vd för Skanskas kommersiella fastighetsutveckling i Norden.
Efterfrågan på fräscha lokaler även en bit ut från storstädernas kärnor växer i takt med att städerna växer.
— Allt fler överväger i dag att sitta kvar i befintliga lokaler, eller att flytta ut en bit från stan, säger Torbjörn Eriksson, vd för Tenant & Partners, vars konsulter företräder hyresgäster inför omförhandling av hyreskontrakt och kontorsflytt.
Allt fler hyresgäster, företag som i högkonjunktur letar lokal åt en växande arbetsstyrka, anser nu att hyresnivåerna för en ny lokal i city har nått en smärtgräns. Och med rådande konjunkturläge, som till följd av rådande internationella börs- och kreditoro blir allt mer svårbedömt, börjar företagen avvakta mer innan de binder upp sig för långa kontrakt.
— Framför allt anser företag i mindre lönsamma branscher att hyresnivåerna för nya fräscha lokaler i A-läge är nära smärtgränsen, säger Torbjörn Eriksson,
Vad som ligger i vågskålen vid beslutet påverkas till exempel av företagets storlek, konkurrenternas läge, företagets lönsamhet och dess behov av att profilera sig mot möjliga medarbetare. Men vid närmare eftertanke går det kanske lika bra att ha kontoret i Sickla eller Råsunda, som i närheten av Centralen eller Stureplan?
Oavsett om det är nytt eller renoverat ska lokalen hålla hög standard.
— Det går inte att hyra ut äldre omoderna lokaler, även om de ligger centralt, utan att göra kundanpassningar. Det ska vara modernt, fräscht och yteffektivt, säger Torbjörn Eriksson.
Att det är renovering och ombyggnad av äldre befintliga lokaler, som ökat allra mest de senaste två åren, mer än nybyggnation, är alltså ingen slump. Fastighetsägare i city har helt enkelt inget val.
Enligt Lennart Lundblom, analysansvarig på Strateg Fastighetskonsult är vakansgraden för närvarande 13-14 procent totalt i Stockholm, och 9 procent inom tullarna. I innerstaden har vakanserna ökat i vissa områden.
Uthyrningsvolymen för kontor i Stockholm var rekordhöga 588 000 kvm förra året, en uppgång med 32 procent jämfört med 2006. Hyresnivåerna (prime rent) ökade med 10 procent till 4 300 kronor per kvadratmeter och år, medan vakanserna minskade från 14,6 till 10,7 procent.
Under 2008 förväntas en fortsatt press uppåt på avkastningskraven för alla typer av kommersiella fastigheter. Sekundära fastigheter förväntas drabbas hårdast. Jones Lang LaSalle bedömer att hyresmarknaden kommer att fortsätta förbättras, åtminstone i Stockholm och Göteborg, med fallande kontorsvakanser och stigande hyror som följd. Förbättringen kommer dock att successivt mattas av.
Att byggföretagen vågar bygga nytt, ger inget skäl till oro, menar Bengt Henricson, marknadsanalytiker på Prognoscentret:
— När det gäller yrkesbyggnader investerar Norge drygt sex gånger mer per capita, Finland drygt fyra gånger mer och Danmark nästan tre gånger mer än Sverige. Och skillnaderna är ungefär desamma när det gäller nybyggnation av kontor.
