En bostadsutvecklare önskar ofta att deras nya moderna bostäder ska locka köpare från ett stort och delvis nytt geografiskt område. Tillräckligt attraktiva bostäder skulle alltså förändra befintliga flyttmönster till området. För att få svar på om det verkligen är så krävs en omfattande analys av en stor mängd nyproduktionsområden.
I den här artikeln nöjer vi oss med ett nedslag där vi jämför två områden; Hjorthagen och Norra Djurgårdsstaden som geografiskt angränsar till varandra men där bostädernas ålder är helt olika.
Norra Djurgårdsstaden räknas som ett av Europas största stadsutvecklingsområden. De första bostäderna i området stod klara under 2012 och byggproduktionen förväntas pågå åtminstone till år 2025.
Precis intill Norra Djurgårdsstaden ligger Hjorthagen. Den första bostadsbebyggelsen i Hjorthagen uppfördes 1898 och området räknas som den första industriförorten i Stockholms stad. I nuläget finns där endast äldre bebyggelse men framöver kommer Norra Djurgårdsstaden att byggas ihop med Hjorthagen.
Prognoscentret har tagit hjälp av analysverktyget Kundkartan Bostad och genomfört flyttströmsanalyser för att identifiera likheter och skillnader mellan dessa två områden.
Likheter och skillnader
Vid en jämförelse mellan områdena kan vi konstatera följande:
I Norra Djurgårdsstaden finns endast nyproduktion medan Hjorthagen har ett gammalt bostadsbestånd.
Fördelningen mellan bostadsrätter och hyresrätter är likartad i båda områdena.
God spridning mellan olika bostadsstorlekar där lägenheter med två rum är vanligast. Bostadsytan är i genomsnitt större i Norra Djurgårdsstaden än i Hjorthagen.
Genomsnittspriset på sålda bostäder är ungefär densamma. Dock ligger sannolikt avgiften på en högre nivå i Norra Djurgårdsstaden.
Befolkningens åldersspridning är jämnt fördelad, det gäller såväl Norra Djurgårdsstaden som Hjorthagen.
Utbildningsnivån och de ekonomiska förutsättningarna är god i Hjorthagen och mycket god i Norra Djurgårdsstaden.
Härmed kan vi fastställa att förutsättningarna i Norra Djurgårdsstaden och Hjorthagen är hyfsat lika med det stora undantaget att det ena är ett nyproduktionsområde och det andra området enbart består av äldre bebyggelse.
Vi har valt att följa samtliga flyttmönster till respektive område mellan 2009 och 2018 men begränsat analysen till flyttar som skett till en köpt lägenhet, d.v.s. bostadsrätt.
Norra Djurgårdsstadens respektive Hjorthagens upptagningsområde
Totalt skedde 1350 flyttar till eller inom Hjorthagen mellan 2009 och 2018. Kartan nedan visar från vilka demografiska statistikområden (DeSO*) som hälften av samtliga flyttar har skett. Med andra ord illustrerar bilden Hjorthagens upptagningsområde.
För Norra Djurgårdsstaden ser upptagningsområdet ut på följande sätt. Analysen baseras på 3700 flyttar.
Resultat från flyttströmsanalysen
Det är vanligt att flytta inom samma geografiska område. Ett lokalt flyttmönster gäller m.a.o. även för ett nyproduktionsområde. Närområdet är alltså det viktigaste upptagningsområdet för en bostadsrätt.
Kartbilderna visar också att upptagningsområdet, till betydande delar, är koncentrerat till Stockholms innerstad och då framförallt Vasastaden, Gärdet och Östermalm.
Bostadsrätter i Norra Djurgårdsstaden har även en viss upptagning från andra nyproduktionsområden som Järvastaden och Hornsbergs Strand. Flyttvolymen därifrån är emellertid jämförelsevis liten.
Kommunen Lidingö ligger i princip enbart en bro bort från Norra Djurgårdsstaden och Hjorthagen. Ändå är inte antalet inflyttade från Lidingö särskilt stor. Detta gäller speciellt flyttar till Norra Djurgårdsstaden.
Sammanfattningsvis har merparten av flyttarna skett från Stockholms Stad där antalet som flyttat till Norra Djurgårdsstaden från en plats utanför Stockholms län är relativt lätträknade. Den låga andelen inflyttade från övriga riket är något som vi också kunnat se i andra nyproduktionsområden. För en bostadsutvecklare i Stockholm är det följaktligen knappast mödan värt att marknadsföra sig utanför Stockholms gränser.
Tidigare boendeform
Två av tre som flyttat till en bostadsrätt i Norra Djurgårdsstaden eller Hjorthagen var även tidigare bosatta i en bostadsrätt. 16 procent (Norra Djurgårdsstaden) respektive 11 procent (Hjorthagen) bodde i en äganderätt innan flytten till bostadsrätt.
Åldersfördelning
Som en sista del i analysen har vi valt att kartlägga åldersstrukturen hos de som flyttat till respektive område? Jämfört med Norra Djurgårdsstaden har en högre procentandel unga vuxna utan barn flyttat till Hjorthagen. Skillnaden förklaras förmodligen av att boytan per bostad är mindre i Hjorthagen. Ännu intressantare är att andelen inflyttade som passerat 55 år är betydligt högre i Norra Djurgårdsstaden än i Hjorthagen.
Summering
Den här artikeln har fokuserat på likheter och skillnader i flyttmönster mellan två bostadsområden som ligger i varandras absoluta närhet där det ena är ett nyproduktionsområde och den andra enbart består av äldre bebyggelse. Olikheter finns men är inte speciellt stora.
En tydlig skillnad är emellertid att nyproduktionen i Norra Djurgårdstaden lockar äldre människor i högre utsträckning än vad de äldre bostäderna i Hjorthagen gör. En kvalificerad gissning är att det moderna, slitagefria boendet som en nyproducerad lägenhet erbjuder tilltalar den äldre befolkningen extra mycket.
Slutsatsen av det här exemplet är att, med undantag från de äldre, skiljer sig inte en nyproduktionsköpare nämnvärt från övriga bostadsköpare. Såväl upptagningsområde som de inflyttade är ungefär densamma oavsett om inflyttningen sker till Norra Djurgårdsstaden eller till Hjorthagen. En viktig aspekt är dock att det här exemplet handlar om bostadsområden i Stockholm Stad där prisnivån på nyproduktion och äldre bestånd ligger på likartade nivåer. För en motsvarande jämförelse på en mindre ort blir förutsättningarna, och förmodligen också resultaten, annorlunda.
Ola Stadler
Marknadsanalytiker
Prognoscentret
