Det finns inte några generella hinder i plan-, lov- och byggprocessen för att omvandla lokaler till bostäder. Däremot är det inte alltid lönsamt med en konvertering.
Det framgår av Boverkets rapport ”Förutsättningar för omvandling av lokaler till bostäder” som har lämnats till regeringen.
Boverket fick i november 2020 i uppdrag att se över om det finns hinder för att omvandla lokaler till bostäder genom att analysera befintliga regler och styrmedel. I uppdraget ingick inte att ta fram förslag på åtgärder.
– Vi har haft ett snabbuppdrag där vi inventerat vilka eventuella hinder som finns för konvertering. Det vi konstaterar är att det är svårt att generalisera eftersom det beror helt på vilken typ av lokal det handlar om, säger utredaren Roger Gustafsson som tillsammans med Tor Borg tagit fram rapporten
Boverket ser inga generella hinder i plan-, lov-, och byggprocesserna för den här typen av omvandling. Hinder som uppstår för den som önskar omvandla lokaler till bostäder kan i det enskilda fallet oftast kopplas till samhällets krav på goda bostäder och goda boendemiljöer.
Roger Gustafsson lyfter dock två områden där branschens aktörer flaggat för att de upplever problem.
– Från branschens håll önskar man mer flexibla detaljplaner där fler användningsområden finns med redan från början. Här sitter kommunerna med besluten. Sedan tycker branschen att reglerna för ombyggnation är ganska krångliga i PBL.
Boverket anser att möjligheten att anpassa kraven i byggreglerna, i form av utformnings- och tekniska egenskapskrav, ofta är relativt stort. De krav som direkt kopplar till människors hälsa och säkerhet är de krav som är minst anpassningsbara.
– Vid enstaka lokaler eller hela kontorsfastigheter ser vi inga jätteproblem, men handlar det om att stora gallerior ska byggas om blir det helt andra tekniska utmaningar och följdverkningar.
Även om byggregler och planprocesser inte utgör hinder i sig så ska man inte bortse från de ekonomiska utmaningarna. Vid mindre omvandlingsprojekt kan de kostnader och den tidsåtgång som en eventuell planprocess innebär medföra att det aktuella projektet inte bedöms som lönsamt.
Skatteregler och hyressättning påverkar också lönsamheten. I skattelagstiftningen finns regler som kan fördyra omvandling till bostäder. Det är fråga om momsregler och minskade möjligheter att göra direktavdrag för byggkostnader som är mer begränsade vid omvandling till bostäder än vid fortsatt användning som lokal. För lokaler praktiseras dessutom en friare hyressättning än för bostäder. Omvandling från lokaler till bostäder sker på i princip samma ekonomiska och finansiella villkor som annan fastighetsutveckling.
– I slutändan handlar allt om kostnader. Vissa projekt är svåra att räkna hem Är det då värt att bygga om en tom lokal?
Att omvandla lokaler till bostäder handlar om flera delvis motstridiga mål, att få fram fler bostäder som ska ha en god kvalitet samtidigt som det ska vara lönsamt. Enligt Boverket finns inte någon enkel lösning för att få till stånd omvandlingar i en betydligt större omfattning än vad som sker i dag.
Den senaste 20-årsperioden har i genomsnitt cirka 2 500 bostäder årligen tillkommit genom omvandling av lokaler till bostäder, enligt Boverket. Detta motsvarar cirka 11 procent av tillskottet av lägenheter i flerbostadshus. Cirka 40 procent av dessa omvandlingar har skett i de tre storstadsregionerna.
Rapporten har nu överlämnats till regeringen. Boverket har fått ett följduppdrag, som handlar om att utreda ombyggnadsbegreppet i plan- och bygglagen. Regeringen har också tillsatt en utredning om fri hyressättning vid nyproduktion, som ska presenteras sista maj i år.
