Med höjda fastighetsvärden följer också ett ökat intresse för att bygga om befintliga fastigheter. I sådana projekt har kostnaden för hyresgästhantering stor betydelse för slutresultatet. Genom att vidta rätt åtgärder kan en fastighetsägare hålla nere kostnaderna för hyresgästhantering och därmed få en bättre avkastning från projektet som helhet.
Vid ombyggnad av en kommersiell fastighet med befintliga hyresgäster är det flera juridiska utmaningar som en fastighetsägare ställs inför och behöver hantera. Fastigheten måste i allmänhet tömmas på hyresgäster, vilket aktualiserar frågor om uppsägning av hyresavtal och skadestånd till hyresgäster. Tidsfaktorn är ofta också kritisk för fastighetsägaren, där hyresgästhanteringen måste samordnas med de entreprenadarbeten som ska utföras. Genom att hålla ombyggnadstiden så kort som möjligt går det att minska kostnader och hyresförluster för projektet.
Det är viktigt att fastighetsägaren i god tid innan en ombyggnad inventerar sin hyreskontraktsportfölj för att identifiera gällande hyres- och uppsägningstider i kontrakten. Hyreskontrakt som är uppsägningsbara måste löpande sägas upp, för att anpassa hyrestiderna till tidplanen för ombyggnaden. Det är dock riskabelt att i det sammanhanget begära alltför korta hyres- och uppsägningstider, eftersom det kan utlösa skadeståndsskyldighet enligt det indirekta besittningsskyddet. I rättspraxis har det ansetts som oskäligt, och därmed skadeståndsgrundande, att begära tre månaders avtalstid, med en månads uppsägningstid. Däremot har det ansetts godtagbart att låta hyresavtalet löpa tills vidare, med nio månaders uppsägningstid.
Nästa steg i processen blir att säga upp hyreskontrakten för avflyttning och det är då viktigt att fastighetsägaren utformar och genomför uppsägningarna på rätt sätt, så att de blir giltiga. Till exempel måste fastighetsägaren ange alla de skäl som fastighetsägaren vill åberopa för att bryta hyresgästens besittningsskydd redan i uppsägningshandlingen. Uppsägningsskäl som inte tas med i uppsägningen kan enligt rättspraxis inte åberopas som grund för att undgå skadeståndsskyldighet i en efterföljande domstolsprocess. Vidare är det viktigt att uppsägningen delges med rätt person. I aktiebolag är i allmänhet var och en av styrelseledamöterna liksom VD behöriga att ta emot uppsägningen. Är uppsägningen felaktigt utformad eller felaktigt utförd kan det få förödande konsekvenser. Fastighetsägaren kan bli skadeståndsskyldig, trots att skadeståndsskyldighet hade kunnat undvikas, eller ännu värre, uppsägningen kan bli ogiltig och hyresavtalet vara förlängt för ytterligare en hyresperiod.
