Denna fråga är tyvärr inte lika lätt att besvara som frågeställningen möjligen antyder. Förutsättningarna har dock klarnat något genom en nyligen meddelad dom från Högsta domstolen (dom 2017-04-11 i mål T 6030-15), där Högsta domstolen tog ställning till beräkning av skadestånd vid uppsägning av ett hyresavtal. Vi återkommer till domen, men först en kort redogörelse för gällande rätt.
Lokalhyresgäster har ett indirekt besittningsskydd. Skyddet innebär att hyresgästen visserligen måste flytta från den förhyrda lokalen om hyresvärden säger upp hyresavtalet för avflyttning, men att hyresgästen som huvudregel har rätt till skadestånd av hyresvärden på grund av att hyresavtalet upphör. Tanken med det indirekta besittningsskyddet är att risken för skadestånd ska avhålla hyresvärdar från att göra obefogade uppsägningar.
Hyresgästen har dock inte rätt till skadestånd i alla situationer. Rätten till skadestånd bortfaller om hyresvärden har vissa i lag angivna starka skäl för sin uppsägning eller om vissa i lag angivna situationer föreligger. Till exempel har hyresgästen inte rätt till skadestånd om hyresvärden säger upp hyresavtalet på grund av att huset ska rivas eller byggas om och hyresvärden anvisar hyresgästen en godtagbar ersättningslokal.
Principen för beräkning av skadeståndet är att det ska ersätta hela hyresgästens skada på grund av uppsägningen, d.v.s. hyresgästen ska försättas i samma ekonomiska situation som om uppsägningen inte ägt rum. Hyresgästen har alltid rätt till skadestånd motsvarande en årshyra enligt det uppsagda hyresavtalet, s.k. minimiskadestånd. Kan hyresgästen visa att skadan är större har hyresgästen rätt att få hela skadan ersatt.
Frågan om skadeståndets storlek blir särskilt kritisk om hyresgästen har tvingats lägga ner sin rörelse på grund av uppsägningen, något som det finns särskilt stor risk för om tillgången till ersättningslokaler är starkt begränsad. Hyresgästen har i den situationen, förutsatt att övriga förutsättningar för skadestånd föreligger, rätt till ersättning för värdet på rörelsen.
Huvudsakligen används två metoder för att beräkna värdet på rörelsen i en ersättningssituation, avkastningsvärdemetoden och marknadsvärdemetoden. Avkastningsvärdemetoden innebär något förenklat att en beräkning görs av nuvärdet av framtida vinster vid en tänkt fortsatt drift av rörelsen, d.v.s. värdet härleds ut rörelsens historiska resultat. Marknadsvärdemetoden innebär att värdet ska motsvaras av det pris som skulle erhållas vid en tänkt frivillig försäljning av rörelsen baserat främst på en jämförelse av priset vid överlåtelser av liknande rörelser som bedrivs i jämförbara lokaler. Hyresgästen har rätt att välja det av ovanstående beräkningsalternativ som ger den högsta ersättningen.
I rättsfallet från Högsta domstolen, som gällde en mindre kiosk och cafélokal i Jakobsbergs sjukhus, hade hyresgästen tvingats lägga ner sin rörelse på grund av en uppsägning från hyresvärden, Stockholms läns landsting. Det Högsta domstolen hade att ta ställning till var vad värdet på rörelsen uppgick till.
Hyresgästen anförde att skadeståndet skulle fastställas med tillämpning av marknadsvärdemetoden baserat på ett värdeutlåtande från en sakkunnig värderingsman (mäklare av lokaler). Högsta domstolen hade att ta ställning till om värdeutlåtandet räckte som bevis gällande rörelsens värde, givet att värderingsmannen, på grund av sekretess och begränsad tillgång till jämförelseobjekt, inte redovisade några konkreta andra överlåtelser till grund för sin bedömning av marknadsvärdet.
Högsta domstolen ansåg att värderingsmannens bedömning av marknadsvärdet på rörelsen utgjorde tillräcklig bevisning för att kunna fastställa skadeståndets storlek. Dock ansågs det föreligga osäkerhet gällande vissa faktorer, varför domstolen fastställde skadeståndet till det lägsta beloppet inom det intervall för marknadsvärdet som värderingsmannen kommit fram till.
Avgörandet kan sägas innebära en bevislättnad för hyresgäster vid beräkning av skadestånd enligt marknadsvärdemetoden genom att det kan räcka att hänvisa till ett utlåtande från en värderingsman och det även i fall där värderingsmannen inte kan hänvisa till priset vid konkreta andra överlåtelser. Värderingsmännens betydelse i denna typ av tvister har därmed stärkts. Avgörandet kan i förlängningen antas leda till högre skadeståndsbelopp i fall där hyresgästens rörelse uppvisar ett svagt resultat.
Niclas Lifsten och Rickard Zamuhl
Advokater och delägare
AG Advokat
