"Färre bostadsrätter ger inte fler hyresrätter"

Kommer ett minskat byggande av bostadsrätter per automatik att leda till såväl ett ökat utbud som en ökad efterfrågan av hyresrätter?

Inte enligt den färska rapport som Veidekke presenterade i Almedalen.

– Rapporten visar att politiker, myndigheter och exempelvis finanspolitiska rådet diskuterar hyresrättens villkor på en alldeles för förenklad nivå, menar Lennart Weiss, kommersiell direktör på Veidekke och S-märkt bostadsdebattör.

Sedan peaken 2017 har antalet påbörjade bostäder minskat med cirka 20 procent. För stockholmsregionen är siffran 50 procent.

I bostadsdebatten hävdas från politiker, myndigheter och fristående ekonomer att fler hyresbostäder är svaret på såväl bostadsbristen, hushållens skuldsättning som olika bostadssociala utmaningar. Inte minst är det många som förutsätter att ett minskat byggande av bostadsrätter per automatik kommer att leda till såväl ett ökat utbud som en ökad efterfrågan av hyresrätter.

Men är hyresrätten lösningen på bostadskrisen? Den frågan har Veidekke sökt svaret på i sin i sin nysläppta rapport ”Finansiella förutsättningar för ökat bostadsbyggande av hyresbostäder”.

Rapporten visar att:

Debatten om fler hyresbostäder saknar finansiell analys. Även med fler hyresrätter består hushållens skuldsättning. Skulle byggandet av hyresrätter öka kraftigt stiger skuldsättningen i fastighetssektorn mer än vad bankerna med dagens kreditrestriktioner förmår bära.
Färre bostadsrätter kommer inte att ge fler hyresrätter. Ökade krav på eget kapital och stora renoveringsbehov begränsar allmännyttans möjligheter att öka byggandet. Vill de bygga mer tvingas de också sälja i större omfattning. De företag som finansieras av pensionskapital vill i första hand köpa befintliga fastigheter med låga risker.
Efterfrågan på dyra nyproducerade hyresrätter är mindre än vad politiker och myndigheter tror. Rapporten visar att kötiden till nya hyresrätter är mycket kort. Ökat byggande av hyresrätter skulle leda till tomma bostäder.
Hyresbostäder är lika känsliga för stigande räntor som bostadsrätter och villor. Rapporten visar att om räntorna skulle stiga med två procent kommer hyrorna i nyproducerade projekt öka med cirka 40 procent. Krav på mer eget kapital ger samma effekt. Finansinspektionen, som uttryckt oro för stigande räntor på den ägda marknaden, har bortsett från motsvarande effekter på hyresmarknaden.
En bred majoritet av befolkningen vill bo i bostadsrätt eller villa. Det gäller även bland de yngre. Rapporten visar också att hos sympatisörer till samtliga partier utom V skulle en majoritet av de som idag bor i hyresrätt föredra att flytta till bostadsrätt eller villa. De partier som förordar hyresrätter som lösningen på bostadskrisen är i otakt med sina väljare.

I rapporten lyfter författarna också nio skäl till varför hyresrätten inte är lösningen på bostadsbristen:

1) Det krävs ökad skuldsättning för att bygga mer. Om hyresrättens andel i nyproduktionen skulle öka från dagens 37 till 55 procent och klaras med bankfinansiering skulle bankernas utlåning till fastighetsbolagen behöva öka med 80 procent till år 2025.

2) Ökat hyresrättsbyggande kan ej ske i sådan omfattning att det kan kompensera för fallande bostadsrättsbyggande.

3) Allmännyttan skulle kunna bygga mer, men företagens solvenskrav och renoveringsbehov sätter gränser.

4) allmännyttan måste sälja av mer för att dels klara sina renoveringar, dels öka nyproduktionen.

5) Pensionskapitalet tar en allt större palts och kan bidra mer. de aktörer som växer mest är de som finansieras helt eller delvis med pensionskapital.

6) Den mest kritiska faktorn är kostnaden/hyran i nyproduktion. efterfrågan på dyra nyproducerade hyresrätter är relativt tunn.

7) Hyresrätten är lika räntekänslig som det egna ägandet.

8) Hushållen har starka preferenser för det ägda boendet. De som har möjlighet flyttar gärna från hyresrätten till bostadsrätt eller villa.

9) ”Wienmodellen”, en form för hyresrätten, är dyr. En årlig produktion av cirka 30 000 bostäder kostar cirka 47 miljarder kronor per år i rena subventioner.

Rapporten har finansierats av Veidekke men har författats av Lennart Weiss*, kommersiell direktör på Veidekke, Stefan Attefall, rådgivare och f d bostadsminister, Linda Jonsson*, analytiker på Veidekke, Ted Lindqvist, fastighetsexpert och VD på analysföretaget Evidens, samt Jan Jörnmark, docent i ekonomisk-historia och specialiserad på bostadsmarknaden.