När en fastighetsägare ska nyproducera en lokal åt en hyresgäst händer det ofta att hyresgästen kommer med önskemål om ändrings- och tilläggsarbeten (ÄTA) före tillträdesdagen. Särskilda förutsättningar gäller för sådana arbeten och fastighetsägaren måste därför agera på rätt sätt för att undvika onödiga rättsförluster.
Regleringen av ÄTA i de entreprenadrättsliga standardavtalen innebär förenklat uttryckt en principiell rätt för beställaren att beställa ÄTA-arbeten under entreprenadtiden med motsvarande rättighet och skyldighet för entreprenören att utföra de ifrågavarande arbetena. Beställning av ÄTA-arbete ger dock entreprenören principiell rätt till tidsförlängning och rätt till särskild ersättning för arbetena. Om inte särskild debiteringsnorm eller bestämt pris avtalats i förväg anger standardavtalen att ersättning för arbetena ska utgå enligt självkostnadsprincipen (löpande räkning).
Det kan förefalla som ett rimligt antagande att motsvarande regelverk skulle gälla när en fastighetsägare nyproducerar en lokal åt en hyresgäst och att fastighetsägaren då skulle ses som entreprenör och hyresgästen som beställare. Så är dock sannolikt inte fallet.
Det huvudsakliga avtal som föreligger mellan fastighetsägaren och hyresgästen är ett hyresavtal avseende upplåtelse av en lokal, inte ett entreprenadavtal. Enligt detta hyresavtal har fastighetsägaren en skyldighet att från och med tillträdesdagen tillhandahålla lokalen i avtalat skick och hyresgästen en skyldighet att från samma tidpunkt betala avtalad hyra.
Hyresavtalet inkluderar i allmänhet omfattande arbeten som fastighetsägaren ska utföra för att anpassa lokalen åt hyresgästen. Det enda förhållande som styr om ett visst arbete ingår i hyresavtalet eller om det utgör ett ÄTA-arbete, är om hyresgästen framför önskemålet om arbetena före eller efter hyresavtalets tecknande. Detta talar för att arbetena ska behandlas på samma sätt i båda de angivna situationerna och att hyresgästens beställning av ÄTA-arbeten således ska ses som ett tillägg till hyresavtalet snarare än som ett helt fristående entreprenadavtal mellan fastighetsägare och hyresgäst.
För samma slutsats talar även hyreslagens karaktär av skyddslagstiftning till förmån för hyresgästen. I rättspraxis har detta kommit till uttryck genom att domstolarna, vid avtal med blandade inslag, ansett att hyreslagens regler ska tillämpas på hela avtalsrelationen, såvida inte hyresinslaget är av helt underordnad betydelse. Det är minst sagt svårt att föreställa sig en situation där ett ÄTA-arbete skulle kunna anses överordnat hyresupplåtelsen i stort. En hyresgästs beställning av ÄTA skulle därmed falla in under hyreslagens regler och inte under entreprenadrättsliga standardverk och principer.
En tillämpning av hyreslagens regler på ÄTA-arbeten innebär till att börja med att det inte finns en principiell rätt för hyresgästen att beställa, och motsvarande skyldighet för fastighetsägaren att utföra, ÄTA-arbeten. Vidare innebär detta att den betalning som fastighetsägaren vill ha för arbetena utgör hyra. Enligt tvingande skyddsregler i hyreslagen ska, som huvudregel, hyran för lokaler vara till beloppet bestämd, d. v. s. hyresbeloppet framgå direkt ur hyresavtalet. Syftet med denna skyddsregel är att hyresgästen ska kunna förutse vad hyran kommer att uppgå till redan när hyresavtalet tecknas. Om hyrestiden är minst tre år finns visserligen möjlighet för parterna att avtala om att hyran ska bestämmas ”enligt annan beräkningsgrund” men det förutsätter i så fall att beräkningsgrunden är tillräckligt preciserad i hyresavtalet.
Om överenskommelse om hyra träffas i strid med vad som anges i föregående stycke, d. v. s. om hyresavtalet varken anger ett bestämt hyresbelopp eller en tillräckligt preciserad beräkningsgrund är överenskommelsen ogiltig. Hyra ska i så fall istället utgå med skäligt belopp. Vad det skulle kunna innebära för fastighetsägarens möjlighet att få ersättning för utförda ÄTA-arbeten i det enskilda fallet är ytterst svårt att bedöma. En fastighetsägare som inte avtalat på rätt sätt löper därför stor risk att inte få fullt betalt för ÄTA-arbeten som beställts av hyresgästen.
En annan effekt av att hyreslagen ska tillämpas, är att fastighetsägaren inte har en automatisk rätt till tidsförlängning vid ÄTA-arbeten. Hyresgästen har förvisso inte rätt att göra påföljder gällande vid ett försenat färdigställande som beror på hyresgästen, men det kan ofta vara nog så svårt för fastighetsägaren att visa att förseningen uteslutande beror på hyresgästens beställning av ÄTA-arbeten. Dessutom lider fastighetsägaren skada vid försening genom att fastighetsägaren står utan hyresintäkter för lokalen under den tid som förseningen pågår.
För att minska risken för rättsförluster bör fastighetsägaren redan i hyresavtalet slå fast vilka principer som ska gälla för beställning av ÄTA-arbeten. Vidare bör fastighetsägaren inte utföra ÄTA-arbeten åt hyresgästen utan att först ha ingått en skriftlig överenskommelse med hyresgästen gällande varje arbete som hyresgästen vill få utfört. Sådan skriftlig överenskommelse bör bland annat ange den ersättning hyresgästen ska betala för arbetena, den tidspåverkan som arbetena ska anses ha på hyrestidens början samt eventuell utebliven hyra som hyresgästen ska betala till fastighetsägaren avseende förseningsperioden. En tydlighet i dessa avseenden kommer att vara till gagn för såväl fastighetsägare som hyresgäst.
Niclas Lifsten och Rickard Zamuhl
