Villa Älta utanför Stockholm blev det första projektet som Johannes Norlander drev på egen hand. Han köpte en tomt, anlitade byggare och styrde själv. Resultatet ser ni på bilden. Arkitekturen har klassats som naivistisk post-minimalism och han har vunnit flera priser i Sverige och internationellt. Men som projektutvecklare stötte han på problem. Överklagandeprocessen och en finanskris kom emellan honom och den goda affären. – Det blev ett ganska tungt första projekt för oss, men vi fick fin uppmärksamhet och det gav nya projekt. Och det gick runt, säger Johannes Norlander. Hur går de egna projekten nu? – Det är mest en idealistisk verksamhet, en experimentverkstad där vi som arkitekter också är byggherre. Vi är med i hela byggprocessen och lär oss den. Modulbyggande med fabrikstillverkade väggelement har blivit standard i branschen. De stora bostadsbyggarna ger arkitekter tydliga ramar att hålla sig inom. Byggarens plattformar ska användas och priserna pressas. – Det är en rätt konservativ bransch, och att själv agera byggherre är ett sätt att förflytta maktpositionen. I våra egna projekt finns det utrymme att vara kompromisslös och rita hus som tänjer på svensk standard. Hur ska man tänka för att ett hus ska bli en bra investering? – Man ska inte vara för ängslig, utan bygga det man själv tror på. Det finns en målgrupp för alla hus, bara de är välgjorda. Tänk långsiktigt, bygg med kvalitet, anlita en progressiv arkitekt och utnyttja platsens möjligheter. Johannes Norlander tyckte att Stockholmsmarknaden präglades av för mycket ocker, och det var svårt att hitta bra samarbetspartner. Kontoret har nyligen etablerat sig i Göteborg, där han ritat huset Tumle på en kulle med utsikt över havet. Fasaden är i svart, korrugerad plåt. Även i Göteborg åker Johannes Norlander dagligen förbi projekt där spekulationsbyggare rivit och tryckt in flerbostadshus på villatomten. – Det kanske ger snabba pengar, men särskilt långsiktigt byggande är det inte. De tjänar pengar på låg kvalitet, där läget står för värdet. Efter mindre projekt ska han nu ge sig på lite större. Radhus i egen regi finns på ritbordet. Ambitionen är att växa. Johannes Norlander vill fortsätta leverera hus med hög kvalitet, för dem som är beredda att betala för det.
10 tips – så blir bygget en investering
1. Bygg småhus
Det finns kommuner som ger bort tomter, men det kan ändå bli en dålig affär att bygga där, med tanke på andrahandspriset. I Stockholmstrakten ligger de flesta tomter mellan 1,5 och 3 miljoner kronor. Christer Lindberg, säljare på Myresjöhus i Stockholm, menar att det nästan alltid lönar sig att kosta på lite extra för ett bra läge. Han ger också rådet att inte skräddarsy sitt hus för mycket, till slut kan det kosta mer än det smakar, och det blir svårt att sälja vidare. Det går också att göra en del av jobbet själv – men då är det arbetstiden som byggare, inte investeringen, man tjänar på.
2. Skapa unikt projekt
Arkitektritat brukar vara ett säljargument i mäklarannonser. Kan du skapa ett unikt och exklusivt projekt kan det bli en bra investering. Då krävs också en adress där köpstarka är villiga att bo.
3. Bygg med låga driftskostnader
Energisnåla hus som passivhus ger låga driftskostnader. Att planera långsiktigt kan bli en god investering och ett säljargument.
4. Köp nybyggd bostadsrätt
När ett nytt område byggs erbjuder byggbolagen i praktiken ett slags rabatt på första etappen. De måste få tillräckligt många att teckna sig för projektet eftersom bolagen inte vill bygga på spekulation. När andra och tredje etappen säljs är ofta kvadratmeterpriset högre. Många tecknar sig för nyproduktion och säljer när det är dags för inflyttning. Det är ett sätt att spekulera i prisutvecklingen som en del har tjänat pengar på, men någon garanti finns inte.
5. Köp renoveringsobjekt
Det går att tjäna på att köpa ett ruckel som rustas upp, men i storstäderna är det svårt att göra klipp. Ser du en möjlighet är det troligt att andra också gör det.
6. Bygg om lokaler till bostäder
Det finns vakanta lokaler från 60- och 70-talen i Stockholm. Många bolag har som idé att förvärva lokaler och konvertera dem till bostäder. Värdestegringen ligger i att få fram handlingar och tillstånd för ombyggnaden.
7. Stycka av
Har du en stor tomt kanske det går att stycka av, söka bygglov för två bostadshus och sälja. Eller riva en villa och söka bygglov för ett flerbostadshus på tomten. Det gäller att detaljplanen och bygglovshandläggare medger förändringen. Men du lär inte bli så populär i villaområdet…
8. Bygg lägenheter på vindar
Bor du i bostadsrätt och föreningen har en outnyttjad vind kan den kanske byggas om till bostäder. Många bostadsrättsföreningar har på det sättet fått bättre ekonomi på senare år.
9. Hus på tak
Tomter i storstäderna är dyrt – så varför inte bygga på en extra våning? En bostadsrättsförening kan höja värdet på fastigheten genom en påbyggnad på taket. Något som blir allt vanligare.
10. Identifiera byggbar mark
I Stockholm står bostadsexploatörer och arkitekter på kö hos kommunen med förslag på mark de ”hittat” och vill bygga på. För den som vill konkurrera med dem är det bara att ge sig ut och leta. Det är förtätning som gäller.
Johannes Norlander
Ålder: 37.
Bakgrund: Utbildad SAR/MSA Arkitekt på Chalmers tekniska högskola och Konstfack. Mest känd för villa Älta, som har fått flera priser. Är även känd för sin möbelproduktion, som har belönats med bland annat Bruno Mathsson-priset 2005.
Aktuell: Driver Johannes Norlander Arkitektur AB med en anställd. Har flyttat kontoret från Stockholm till Göteborg. Har ambitionen att växa och ta större projekt. Planerar för ett radhusbygge i egen regi.
