Det går inte längre att ”bara bygga hus”, separerat från dess sammanhang. Du måste se fastigheten som en del i samhällsutvecklingen och förstå hur globalisering och digitalisering påverkar morgondagens arbetsplatser och detaljhandel.
Det menar innovatören Mats Hederos, vd för AMF Fastigheter, som ligger bakom flera av Stockholms innerstads största och mest nytänkande stadsutvecklingsprojekt.
MOOD-kvarteren (inklusive Sveriges största innovationscenter, Epicenter och snart även The Lobby), Urban Escape och Södra stationsområdet. Alla dessa ”kluster” ägs av pensionsbolaget AMF:s dotterbolag AMF Fastigheter och har det gemensamt att de representerar ett helt nytt sätt att tänka kring stadsutveckling, där konsumentmakt och digitalisering parallellt med samverkan över branschgränser spelar stor roll.
Men vi återkommer till det. Först lite om filosofin bakom fastighetsjättens lyckade satsningar, där det övergripande uppdraget är att ge maximal avkastning till sina pensionssparare.
– Vi har haft som ambition att växa i fastighetsbranschen och såg då tidigt att värdetillväxten är störst i Stockholm. Men för att få långsiktig värdetillväxt behöver du tänka utanför boxen och förmå att omvandla så kallade ”B-områden” till ”A-områden”, vilket i sin tur förutsätter att du äger mycket i ett och samma område, förklarar Mats Hederos, vd för AMF Fastigheter.
– Så först måste du identifiera dessa B-områden, alltså områden med potential, för att därefter köpa upp det bestånd som krävs för att kunna göra en verklig omvandling, utvecklar han.
Det är nu som ”utanför boxen” kommer in – och även vikten av att lyssna, fortsätter han engagerat.
– Ska du bygga upp ett handelskvarter till exempel räcker det ju inte med att bara ”bygga fina hus” eller att inreda lokaler, du måste ju förstå hur handeln fungerar!
Mats Hederos har precis kommit hem ifrån Expon NRF (National Retail Federation) i New York, dit AMF Fastigheter, som ett av få svenska fastighetsbolag, bjöds in av självaste Apple för att medverka under årets tema Redefining retail. Det märks att det här är ett område han verkligen brinner för – att se fastighetsbranschen som en del i en större helhet, med möjligheter att tillsammans med andra branscher hitta innovativa sätt att möta morgondagens konsumenter.
– För att nå dit behöver du vara nyfiken och lyssna till vad som händer i andra sektorer utanför fastighetsbranschen och sådant älskar jag! säger han entusiastiskt, men han är samtidigt beklämd över hur illa det ser ut i de flesta branscher.
– Vi är jäkligt dåliga på att lyssna, men du ska bara veta hur mycket man får ut av det! Att lyssna är viktigast av allt! förkunnar han.
Föga förvånande beskriver Mats Hederos sig själv som positiv och nyfiken och med ett starkt behov av influenser ifrån såväl kultur- och techvärlden som politiken och handeln. Ifrån New York-resan har han med sig massor av inspiration inför utvecklingen av det senaste i raden av AMF Fastigheter-s utvecklingsprojekt – The Lobby – och en bekräftelse på det som han egentligen redan visste:
– Det har skett en förskjutning i hur man handlar. Konsumenten vill uppleva mer och man handlar allt mer på nätet. Det här började ju redan för tio år sedan, men det är först nu som det verkligen händer saker. Nu har konsumenterna bestämt sig och det är de som driver handeln framåt. Då måste vi hänga med!
Sagt och gjort. The Lobby skapades och håller just nu på att utvecklas för fullt. Men vad är the Lobby egentligen?
– Det är en helt ny marknadsplats, med ett helt nytt tänk kring hur framtidens handel kommer att se ut, säger Mats Hederos och berättar strax mer när vi passerar området.
Vi har mötts upp för intervjun på huvudkontoret och visas en stund senare runt i lokalerna, som inspirerats av stadsmiljöer från hela världen, där stora öppna ytor samsas med mindre avskilda ”hörnor” och små fokusrum.
– Globaliseringen och digitaliseringen har gjort att vårt förhållande till tid och rum har förändrats radikalt. Det vill vi ska speglas här. Därför har vi skapat en arbetsmiljö som precis som arbetsdagen går i olika tempon. Det ska vara en plats där man trivs och både kan samarbeta med andra och arbeta enskilt, förklarar Mats Hederos.
– Själv sitter jag gärna här och jobbar, visar han glatt när vi passerar vad som mest liknar ett flygplatskafé, med höga bord och barstolar.
I fastighetens bottenplan ligger Epicenter, Sveriges första innovationshus, berättar Mats Hederos när vi träder in i en miljö som känns just innovativ. Pulsen är hög och människor sitter lite varstans, en del för sig själva, intensivt knapprandes på sin bärbara, andra gruppvis i livliga möten. Några äter samtidigt.
Men inte bara miljön, utan även strukturerna bakom är innovativa och anpassade till ”framtidens arbetsplats”, berättar han. Uråldriga affärsmodeller med långa avtal har bytts ut mot flexibla kontrakt:
– Epicenter bygger på medlemskap och flexibilitet och man jobbar mycket med snabbväxande bolag, fast tillsammans med stora drakar som SEB och Merck. Det ger dynamik och synergieffekter åt båda håll, eftersom de stora har mycket att lära av de unga bolagen som växer och de snabbväxande lär om bygge och struktur. Så det är en fantastiks mix här, som fungerar jättebra!
Epicenter är ännu ett exempel på effekten av att lyssna, framhåller Mats Hederos, för det var först efter en kartläggning av vad som får unga att vilja arbeta i innerstan som man kunde konstatera att det inte längre är eget kontorsrum och garageplats som lockar, utan att befinna sig i ett socialt sammanhang, där gränsen mellan arbete och fritid suddas ut.
Under våren byggs så nämnda The Lobby, ett helt nytt koncept för shopping, med e-handeln i fokus och där det ska finnas en färdig modell för popup-butiker för internationella varumärken som vill lansera sig i Stockholm.
– Återigen, vi vill försöka förstå vad konsumenterna egentligen efterfrågar och vad företagen behöver. Därför gör vi det i full skala. Konsumenterna får komma in och testa och företagen kan lyssna och lära.
Denna ”morgondagens marknadsplats” fylls även med restauranger, eftersom det också visat sig hur viktig maten är i stadsutvecklingen, säger Mats Hederos, vis av erfarenhet från såväl uppbyggnaden av MOOD-gallerian som det jättelika stadsutvecklingsprojektet Urban Escape, som precis som The Lobby fortfarande pågår för fullt. Här återstår färdigställandet av husen runt Brunkebergs torg och bottenvåningen i Gallerian, som beräknas bli klar om drygt ett år.
– Just det här med att levandegöra bottenplanen i fastigheterna är väldigt centralt i alla våra projekt. Det är en viktig del i vårt sociala hållbarhetstänk, eftersom det skapar attraktiva och trygga gatumiljöer där människor vill vara.
Mats Hederos har varit intresserad av fastigheter så länge han kan minnas (”jag och pappa, som var stolt snickare åkte ofta runt i Kalmar och beundrade hans verk”), även om vägen till vd-posten på AMF Fastigheter gått lite omvägar via lantmäteri, värderingar och bankjobb – vilket det sistnämnda fick ett snöpligt slut i samband med bankkrisen 1992.
– Jag lånade ut pengar på Götabanken, men det gick inte så bra… Fast det blev en turning point i mitt liv, för då lärde jag mig att verkligen tänka till innan man gör investeringar. Det har jag nytta av i dag och tar aldrig några förhastade beslut.
Fast han tror att många uppfattar honom som mer spontan än vad han är.
– Jag brukar fånga möjligheter när de kommer och då kan det nog verka så, men i själva verket har jag gått och klurat och räknat länge innan och har alltid en långsiktig idé om vad jag vill med varje projekt och med hela företaget. Det handlar om rätt timing för varje möjlighet.
Vad har du för ledarstil?
– Delegerande. Jag vill få andra att ta ansvar och att de gör det för att de blir så engagerade. Sedan försöker jag vara så mycket i verksamheten så att jag fattar vad de håller på med, utan att lägga mig i detaljer. Fast det är svårt. Erkänner att jag ibland kan peta lite för mycket för att jag blir så ivrig…
Om än engagemanget verkar till synes obegränsat finns ett liv utanför jobbet också. Då är det framförallt sport som gäller. En gång i tiden var Mats Hederos fotbollsspelare i hemstaden Kalmar, men som 40-åring fick han äntligen ”bli” det han egentligen alltid drömt om – hockeyspelare!
– Nu spelar jag hockey två-tre gånger i veckan. Sedan älskar jag att cykla och åker världen över på olika cykelresor och lopp. Och så har jag börjat med swimrun. Det är så kul att lära nytt! avslutar en sann innovatör, ständigt på språng mot nya, spännande projekt.
Text: Eva-Lotta Sigurdh
FAKTA Mats Hedros
Gör: Är vd för AMF Fastigheter.
Ålder: 61 år.
Bor: I Stureby utanför Stockholm.
Familj: Fru och tre utflugna barn och ett barnbarn.
Intressen: Sport, framförallt ishockey, cykling och löpning. Men även läsning, med förkärlek för historia. ”Sedan vill jag vilja lära mig franska någon gång, för det är så vackert!”
Inspireras av: Eldsjälar, oavsett bransch!
Curiosa: Mats har låtit operera in ett digitalt microchip i handen för att slippa tänka på nycklar och lösenord. ”Och så är det ju en dörröppnare bland unga innovatörer också, så att de ser att jag fortfarande hänger med, haha!”
