Kan en köpare lita på säljarens uppgifter om storleken av en lokal som är till salu, eller måste köparen vidta egna kontrollmätningar?
Priset per kvadratmeter är en viktig jämförelseparameter när en bostadsköpare ska utvärdera potentiella objekt. Det är därför av största vikt att som köpare få korrekta uppgifter om objektets storlek, och svenska domstolar har i flera tidigare fall konstaterat att en säljare ansvarar för felaktiga areauppgifter som denne lämnar. Högsta domstolen har i ett avgörande från april i år bekräftat denna princip – i målet avvek en bostadsrätts yta med 110 m2 i förhållande till de ”cirka 1 297 m2” som angavs i en objektsbeskrivning respektive annons (båda upprättade och tillgängliggjorda av en fastighetsmäklare).
I avgörandet konstaterade Högsta domstolen bl.a. att när ett köpeavtal har föregåtts av flera kontakter mellan parterna, är utgångspunkten att ”de slutligt formulerade avtalsvillkoren ska ses i ljuset av – inte isolerade från – parternas tidigare kontakter i saken”. En hänvisning till en objektsbeskrivning ansågs därmed vara tillräckligt för att en areauppgift i objektsbeskrivningen skulle anses utgöra avtalsinnehåll.
Allt detta uppfattas nog av de flesta som rimligt. Det som kanske förvånade en och annan är att köparen inte fick göra gällande felet på grund av att reklamation skett för sent (dvs. att köparen borde ha upptäckt och påtalat felet tidigare). Högsta domstolen konstaterade nämligen att säljarens areauppgifter inte utgjorde någon garanti och att uppgifterna därför inte befriade köparen från att säkerställa att varan verkligen har de egenskaper som svarar mot säljarens uppgifter före köpet (och att köparen måste säkerställa detta inom skälig tid). Däremot ansåg Högsta domstolen att de lämnade uppgifterna innebar att köparens undersökningsplikt före köpet begränsades. Av säljaren lämnad areauppgift fick alltså olika betydelse för en köpares undersökningsplikt före och efter köpet.
I det aktuella fallet dröjde det nästan ett år från tillträdet innan köparen reklamerade felet och Högsta domstolen ansåg att detta var en mycket lång tid då lokalens yta är ”en central egenskap för köparen” och att ytan hade stor betydelse för flera arbetsmoment som ingick i köparens planer på att bygga om lokalen till bostäder. En kontrollmätning ansågs därmed vara en förhållandevis enkel och inte särskilt kostnadskrävande åtgärd som hade varit naturlig i detta sammanhang. Reklamationen hade därmed enligt Högsta domstolen skett för sent och köparen hade inte längre rätt att göra gällande felet.
Vid köp eller försäljning av bostadsrätter, men också andra typer av lös egendom såsom varor, maskinutrustning, etc.) är det alltså viktigt att komma ihåg följande:
(i) Säljaren ansvarar även för information som lämnats inför och i samband med försäljningen (även om det ibland kan vara svårt att bevisa vad som sagts muntligen).
(ii) Köparens undersökningsplikt – efter köpets genomförande – minskas inte av säljarens uppgifter om de inte har lämnats i form av en garanti.
Kontentan av detta är att en köpare inte fullt ut kan lita på säljarens uppgifter om storleken av en lokal, trots att en avvikelse i fråga om yta i och för sig utgör ett fel i rättslig mening. Köparen måste nämligen så snart som möjligt efter tillträdet genomföra egna kontrollmätningar av lokalens yta och reklamera eventuella fel till säljaren. Självfallet gäller detta inte enbart för areauppgifter utan paralleller kan med största sannolikhet dras till liknande egenskaper såsom exempelvis prestandan hos en maskin eller hållfastheten i en järnbalk. Med andra ord är det viktigt att en köpare så snart som möjligt efter överlämnandet kontrollerar de kärnegenskaper som förväntas av köpeobjektet, alternativt ställer krav på att köpekontraktet inkluderar garantier som hanterar dessa kärnegenskaper.
Christian Hybbinette
Advokat
Andersson Gustafsson Advokatbyrå
