Miljarder satsas på miljonprogrammen

Sedan ett antal år tillbaka håller stora delar av miljonprogrammets flerbostadshus på att renoveras i snabb takt. Uppskattningsvis 58 000 lägenheter i dessa områden kommer att ha renoverats under 2016, vilket ger en total kvarstående ”renoveringsskuld” på cirka 300 000 lägenheter. Bedömare är dock skeptiska kring vilket renoveringsbehov som faktiskt finns.

I dagarna kom bransch- och arbetsgivarorganisationen Trä- och Möbelföretagen (TMF) ut med ny och uppdaterad statistik över renoveringen av miljonprogrammet. Och siffrorna visar att renovering av dessa områden är big business:
–  Vår tanke från början var att vi skulle komma att se att det inte sker någon renovering, men vi ville ändå hitta ett index för en sorts nollpunktsmätning. Men vad vi upptäckte var att det renoverades av bara sjutton; vi tappade nästan hakan, säger Gustaf Edgren, expert på TMF.

Anledningen till att TMF för statistik över renoveringsarbetet av miljonprogrammet är bland annat att organisationen samlar fönster- och dörrtillverkare, vars produkter bidrar påtagligt till ökad energieffektivitet vid miljonprogramsrenoveringarna. 

Andra TMF-medlemmar är exempelvis kök- och badrumstillverkare, det vill säga företag med en självklar roll vid stora renoveringsprojekt.Hela 58 000 miljonprogramslägenheter renoveras under 2016, uppskattar TMF, jämfört med 50 000 under 2015 och 70 000 under 2014. 

En intressant aspekt i TMF-statistiken är dock att mindre renoveringar har blivit mer sällsynta under de senaste åren, medan mer genomgripande, och dyrare, renoveringar blivit vanligare. Leder då inte detta till markanta hyreshöjningar för de boende?Johan Kihlberg, utredare på Boverket, ger svar:

–  Nej, i vissa sådana här områden är kunderna ganska prisokänsliga, eftersom de lever på försörjningsstöd. Då spelar det ingen roll om hyrorna höjs. Man får inte ha en oskäligt hög hyra, men bostadsbristen gör att man sällan kan tvinga någon att flytta någon annanstans.

Detta, menar Kihlberg, kan leda till att det i vissa områden är de som har absolut lägst inkomster som bor i de dyraste lägenheterna. Och genomgripande renoveringar, inklusive att sätta in styrda ventilationsflöden, byta dörrar och fönster, byta stammar och annat, kan självfallet resultera i mycket dyra lägenheter.

–  Gör man en sådan totalrenovering så blir det mellan tummen och pekfingret nästan lika dyrt som att bygga nytt, säger Gustaf Edgren på TMF. 

En mycket erfaren och etablerad expert på fastighetsekonomi är Hans Lind, professor i fastighetsekonomi, tidigare vid KTH. Han ställer sig frågande till huruvida de stora renoveringssatsningarna faktiskt behövs, och att det är många miljonprogramsfastigheter som är i bättre skick än vad som brukar antas.

–  Jag är lite skeptisk till att man talar om någon sorts ”bounderhållsskuld” eller att det skulle vara många saker som borde ha gjorts tidigare. I vissa sammanhang, speciellt under senare år, har man enligt min mening snarare gjort för mycket, säger han.

Lind menar att lagstiftningen gynnar standardhöjningar och ger stöd för fastighetsägare som genomför stora renoveringar och sedan höjer hyrorna.

–  Det bästa skulle på många sätt vara att man gjorde mer begränsade underhållsinsatser, för det bor grupper med relativt låga inkomster i en del av de här husen, säger Hans Lind. Men dagens lagstiftning innebär att om du gör det som kallas underhåll får du inte höja hyran alls.

Gustaf Edgren håller med Hans Lind i detta, och tar upp hans åsikter när han talar med Byggvärlden per telefon:

–  Vi har ju ett vansinnigt system när det gäller just renovering av miljonprogrammet, eftersom en fastighetsägare som gör stambyte och sedan sätter tillbaka köket inte får höja hyran. För att få göra det måste man riva plastduken, sätta dit kakel och så vidare.

Det finns samtidigt anledningar till mer noggranna renoveringar ibland. En stor andel av miljonprogrammets flerbostadshus bebos av förhållandevis många boende per lägenhet. Dels har det redan sedan tidigare funnits en hjälpbenägenhet hos många familjer att hjälpa anhöriga med boende under ett kortare eller längre tag, dels har den nya migrantvågen lett till viss ytterligare trångboddhet i redan välbefolkade bostäder. 

Detta får förstås effekter på hur standarden påverkas.

–  Man måste bygga med kvalitet, för slitaget är ganska hårt. Det är många som bor där, många som duschar, många som använder köket. Det kan vara mellan fyra och åtta personer i en trea på 54 kvadratmeter, säger Kristian Gauffin, projektchef vid fastighetsbolaget HSB.

Och även om inte alla renoveringar av miljonprogrammet är nödvändiga är de likafullt i full gång. Med alla de miljarder det innebär i stödpengar, i kontrakt till underentreprenörer och i form av hyres- och avgiftshöjningar för de boende.

Text & Foto: Joakim Rådström